15. Januar 2026
Immobilienbesteuerung in Mauritius: Was Sie wissen müssen
Mauritius bietet einen attraktiven Steuerrahmen für Immobilieninvestoren, mit Vorteilen wie der Abwesenheit von Vermögens-, Erbschafts-, Kapitalertrags- und Grundsteuern. Hier sind die wichtigsten Punkte, die Sie beachten sollten:
- Aktuelle Steuern und Abgaben:
- Mehrwertsteuer und Körperschaftssteuer: 15 %.
- Einkommensteuer für Privatpersonen: progressiver Steuersatz (0 % bis 20 % je nach Einkommen).
- Registrierungsgebühren und Grunderwerbssteuer: jeweils 5 % (bis 30. Juni 2026).
- Ausländische Investitionen:
- Mindestens 375.000 US-Dollar für eine Aufenthaltsgenehmigung.
- Ausländer können nur in zugelassene Programme (PDS, IRS, RES usw.) investieren.
- Geplante Änderungen für Juli 2026:
- Erhöhung der Registrierungsgebühren und der Grunderwerbssteuer auf 10 %.
- Einführung einer 10 %igen Steuer auf den Wiederverkauf oder 30 % auf den Kapitalgewinn.
- Mieteinnahmen:
- Besteuert zwischen 10 % und 20 % für Privatpersonen, 15 % für Unternehmen.
- Mögliche Abzüge für bestimmte Ausgaben im Zusammenhang mit Verwaltung und Instandhaltung.
- Jüngste Beschränkungen:
- Seit 2023 ist es Ausländern untersagt, unbebaute Grundstücke oder Immobilien außerhalb regulierter Programme zu kaufen.
Mauritius bleibt ein beliebtes Ziel für Immobilieninvestitionen, aber die bevorstehenden Steuerreformen erfordern eine sorgfältige Planung, um Kosten und Vorteile zu optimieren.
Entwicklung der Immobilienbesteuerung in Mauritius 2024-2026
Mauritius verschärft den Ton: Sind die Steuervorteile vorbei? Budget 2025-2026
Steuern beim Immobilienkauf in Mauritius
Nachdem wir die Steuervorteile in Mauritius erörtert haben, wenden wir uns den spezifischen Steuern zu, die mit dem Erwerb einer Immobilie verbunden sind. Nicht-Bürger, die eine Immobilie auf der Insel erwerben, unterliegen zwei Hauptsteuern: der Registrierungsgebühr und der Grunderwerbssteuer. Diese Steuern belaufen sich jeweils auf 5 % für Immobilien, die im Rahmen der von der Economic Development Board (EDB) genehmigten Programme, wie dem Property Development Scheme (PDS), dem Real Estate Scheme (RES), dem Integrated Resort Scheme (IRS), dem Smart City Scheme oder auch den G+2-Wohnungen, erworben werden.
Zusätzlich zu diesen Steuern sind die Notargebühren zu berücksichtigen, die nach einem degressiven Tarif berechnet werden: 2 % für die ersten 250.000 MUR, 1,5 % für die nächsten 500.000 MUR, 1 % für die nächsten 1.000.000 MUR und 0,5 % über 1.750.000 MUR. Diese Gebühren beinhalten auch eine Mehrwertsteuer von 15 % und feste Verwaltungsgebühren (25.000 MUR für PDS- und Smart City-Programme und 10.000 MUR für G+2-Wohnungen).
Unter dem alten IRS-Regime wurde eine Pauschalsteuer von 70.000 US-Dollar erhoben. Dieses System wurde durch das aktuelle Standard-Registrierungsgebührensystem ersetzt.
Registrierungsgebühren und Übertragungsgebühren
Damit eine Eigentumsübertragung gültig ist, muss sie durch eine von einem Notar verfasste authentische Urkunde formalisiert werden. Das mauritische Steuersystem basiert auf einer Selbstauskunft bei der Mauritius Revenue Authority (MRA), bei der die Parteien die erforderlichen Dokumente einreichen und die Steuern zum Zeitpunkt der Registrierung entrichten müssen.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Mindestinvestitionsschwellenwert für den Erhalt einer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung auf 375.000 US-Dollar festgelegt ist. Für G+2-Wohnungen beträgt der Mindestkaufpreis 6.000.000 MUR.
Für Juli 2026 geplante Steueränderungen
Eine große Änderung der Steuersätze ist für den 1. Juli 2026 geplant. Ab diesem Datum werden die Registrierungsgebühren und die Grunderwerbssteuer für Nicht-Bürger von 5 % auf 10 % erhöht. Diese Erhöhung gilt für alle von der EDB genehmigten Programme sowie für G+2-Wohnungen mit einem Mindestwert von 6.000.000 MUR.
| Steuerart | Aktueller Satz (vor dem 1. Juli 2026) | Neuer Satz (ab dem 1. Juli 2026) |
|---|---|---|
| Registrierungsgebühren | 5 % | 10 % |
| Grunderwerbssteuer | 5 % | 10 % |
Investoren, die ihren Kauf vor dem 1. Juli 2026 abschließen, können 5 % auf jede dieser Steuern sparen, was eine erhebliche Reduzierung der Gesamterwerbskosten darstellt.
Steuern auf Mieteinnahmen und Immobilien-Wiederverkauf
Immobilieninvestoren, die Immobilien vermieten oder weiterverkaufen, müssen spezifische Steuerpflichten erfüllen.
Mieteinnahmen werden als Geschäftseinkommen betrachtet. Für Privatpersonen unterliegen diese Einnahmen einem progressiven Steuersatz: 0 % für die ersten 500.000 MUR, 10 % für den Bereich von 500.000 bis 1.000.000 MUR und 20 % über 1.000.000 MUR. Unternehmen, die Mieteinnahmen erzielen, werden hingegen mit einem Pauschalsatz von 15 % besteuert.
Eigentümer haben die Möglichkeit, bestimmte Ausgaben von ihren Bruttoeinnahmen abzuziehen, vorausgesetzt, diese wurden „vollständig und ausschließlich zur Erzielung der Bruttoeinnahmen“ getätigt, so die Mauritius Revenue Authority. Diese Ausgaben umfassen Wartungs-, Reparatur-, Versicherungs- und Verwaltungskosten, sofern die entsprechenden Belege aufbewahrt werden. Darüber hinaus können Mietverluste über einen Zeitraum von fünf Jahren vorgetragen werden, um andere Einkünfte auszugleichen. Betrachten wir nun detailliert die Besteuerung von Mieteinnahmen und anschließend die für den Wiederverkauf geltende Besteuerung.
Besteuerung von Mieteinnahmen
Nachdem wir die mit dem Kauf verbundenen Steuern behandelt haben, wollen wir uns nun ansehen, wie Mieteinnahmen besteuert werden.
Für Steuerpflichtige, deren jährliches Nettoeinkommen 12.000.000 MUR übersteigt, fällt ein zusätzlicher Beitrag von 15 % an. Diese Steuer kommt zu den üblichen progressiven Sätzen hinzu, was die Nettorentabilität Ihrer Mietinvestition erheblich verringern kann.
Für junge Investoren gibt es jedoch eine vorteilhafte Maßnahme: Personen zwischen 18 und 28 Jahren sind steuerbefreit, wenn ihr jährliches Einkommen, einschließlich der Mieteinnahmen, 1.000.000 MUR nicht übersteigt. Diese Befreiung ist eine interessante Gelegenheit für Erstinvestoren.
Grunderwerbssteuer beim Wiederverkauf
Obwohl Mauritius keine allgemeine Kapitalertragssteuer erhebt, tritt ab dem 1. Juli 2026 eine neue Grunderwerbssteuer in Kraft. Nicht-Bürger, die eine über genehmigte Programme erworbene Immobilie weiterverkaufen, müssen eine Steuer entrichten, die auf dem höheren Betrag von 10 % des Verkaufspreises oder 30 % des Kapitalgewinns basiert.
Parallel dazu fallen ebenfalls Registrierungsgebühren in Höhe von 10 % an. Diese kombinierten Gebühren könnten die Ausstiegskosten für ausländische Investoren erheblich erhöhen.
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Regulierungsänderungen 2026 und steuerliche Auswirkungen
Das Jahr 2026 kündigt wichtige Veränderungen für den Immobiliensektor in Mauritius an. Die Regierung hat Reformen eingeführt, die die Regeln für den Zugang zu Eigentum für ausländische Investoren neu definieren. Diese Anpassungen zielen darauf ab, Profile mit hohem wirtschaftlichen Potenzial anzuziehen und gleichzeitig die Steuereinnahmen zu erhöhen. Diese neuen Maßnahmen stehen im Einklang mit früheren Steuerreformen und präzisieren den Rahmen für ausländische Investitionen weiter.
Einschränkungen beim Immobilienkauf für Ausländer
Seit Dezember 2023 wurden die Regeln für den Erwerb von Immobilien durch Nicht-Staatsbürger verschärft. Die Möglichkeit für ausländische Einwohner, unbebaute Grundstücke oder Immobilien im Wert von über 500.000 US-Dollar außerhalb der genehmigten Programme zu kaufen, wurde aufgehoben. Nun können Ausländer nur noch im Rahmen der regulierten Programme wie IRS, PDS, RES, SCS, IHS oder G+2 kaufen.
Zudem verbietet eine neue Beschränkung Nicht-Staatsbürgern den Erwerb von Wohnungen, die auf staatlichem Land oder in den Pas Géométriques gebaut wurden, selbst in Gebäuden mit zwei oder mehr Stockwerken. Diese Einschränkung reduziert die Möglichkeiten in bestimmten städtischen Gebieten erheblich.
Änderungen bei den Steuervorteilen von Smart City Projekten
Seit dem 5. Juni 2025 profitieren Smart City Projekte nicht mehr von mehreren Steuervorteilen. Ausgestellte Zertifikate bieten weder eine achtjährige Einkommensteuerbefreiung noch eine Befreiung von Zöllen auf Baumaterialien oder von Landumwandlungssteuern.
„Dies markiert einen signifikanten Wendepunkt für Entwickler und Investoren in städtische Infrastrukturen.“
Der einzige verbleibende Vorteil ist die Mehrwertsteuererstattung, die jedoch am 30. Juni 2027 endet. Diese schrittweise Abschaffung spiegelt den Wunsch wider, steuerliche Anreize auf Projekte von öffentlichem Interesse zu konzentrieren.
Überarbeitete Anforderungen für Aufenthaltsgenehmigungen
Der Rahmen für Aufenthaltsgenehmigungen wurde ebenfalls angepasst, um Immobilieninvestitionen besser zu regulieren. Die Mindestdauer für eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung wurde von 3 auf 5 Jahre mit einer Occupation Permit (OP) verlängert. Darüber hinaus müssen Investoren nun einen kumulierten Umsatz von 20.000.000 MUR über fünf Jahre erzielen, gegenüber 4.000.000 MUR pro Jahr nach dem dritten Jahr unter den alten Regeln.
Für Rentner beträgt der jährliche Betrag, der auf ein lokales Bankkonto überwiesen werden muss, nun 24.000 US-Dollar (also 2.000 US-Dollar pro Monat), was insgesamt 200.000 US-Dollar über fünf Jahre entspricht, gegenüber nur 54.000 US-Dollar über drei Jahre zuvor. Für Selbstständige wurde die Anfangsinvestition von 35.000 US-Dollar auf 50.000 US-Dollar erhöht.
| Art der Genehmigung | Alte Anforderung | Neue Anforderung |
|---|---|---|
| Dauerhafter Wohnsitz (Investor) | 3 Jahre mit OP; 15 Mio. MUR/Jahr | 5 Jahre mit OP; 15 Mio. MUR/Jahr oder 75 Mio. MUR kumuliert |
| Occupation Permit (Investor) | 50.000 US-Dollar; 4 Mio. MUR/Jahr nach Jahr 3 | 50.000 US-Dollar; 20 Mio. MUR kumuliert über 5 Jahre |
| Occupation Permit (Selbstständiger) | 35.000 US-Dollar | 50.000 US-Dollar |
| Dauerhafter Wohnsitz (Rentner) | 54.000 US-Dollar über 3 Jahre | 200.000 US-Dollar über 5 Jahre |
Steuervorteile und Optimierung Ihrer Investition
Aktuelle Steuervorteile für Investoren
Mauritius bietet auch nach den jüngsten Reformen ein attraktives Steuerumfeld. Steueransässige profitieren von einem Einkommensteuersatz von 15 %, während Nichtansässige je nach Einkommen einem Satz zwischen 10 % und 15 % unterliegen. Darüber hinaus vermeiden Investoren dank eines Doppelbesteuerungsabkommens mit 43 Ländern, darunter Frankreich, eine Besteuerung in beiden Jurisdiktionen.
Steuerstrategien für französische Investoren
Für französische Investoren äußern sich diese allgemeinen Vorteile in spezifischen Möglichkeiten. Zum Beispiel ermöglicht das bilaterale Steuerabkommen, Immobilien in Mauritius vom französischen Immobilienerbschaftssteuer (IFI) auszuschließen.
„Gemäß dem Steuerabkommen sind Immobilien in Mauritius von der Berechnung der Vermögenssteuer eines französischen Steueransässigen befreit und müssen nicht im Rahmen der ISF deklariert werden.“ – deluxe-immo.com
Ein wichtiger Aspekt ist der Hauptsteuerwohnsitz. Wenn Sie weniger als 183 Tage pro Jahr in Mauritius verbringen, behalten Sie Ihren Steuerwohnsitz in Frankreich und können von dieser Befreiung profitieren. Wenn Sie diese Schwelle überschreiten, unterliegen Sie dem mauritischen Steuersystem, das ebenfalls seine eigenen Vorteile bietet.
Wie Soléa Realty Ihre konformen Investitionen begleitet
Unter Berücksichtigung dieser steuerlichen Optimierungen bietet Soléa Realty eine maßgeschneiderte Begleitung, um Ihre Investitionen zu maximieren. Die Agentur unterstützt Sie beim Erwerb durch regulierte Programme wie PDS, IRS und RES und erleichtert die Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung ab einer Investition von 375.000 US-Dollar. Um eine an Ihre Vermögensziele angepasste Struktur zu gewährleisten, arbeitet das Team eng mit Steuer- und Rechtsexperten zusammen.
Soléa Realty bietet auch strategische Beratung zum idealen Zeitpunkt für den Abschluss Ihres Erwerbs. Zum Beispiel können Sie durch den Abschluss einer Transaktion vor dem 1. Juli 2026 von dem aktuellen Registrierungsgebührensatz von 5 % profitieren, anstatt der später vorgesehenen 10 %, was erhebliche Einsparungen bedeuten kann.
Fazit
Mauritius bleibt ein bevorzugtes Ziel für Immobilieninvestitionen, selbst angesichts der für 2026 geplanten Änderungen. Die Insel bietet einzigartige Steuervorteile, wie die Abwesenheit von Kapitalertrags-, Erbschafts- und jährlichen Grundsteuern. Hinzu kommt ein einheitlicher Steuersatz von 15 % auf Mieteinnahmen sowie Doppelbesteuerungsabkommen mit 43 Ländern, was die Investition besonders attraktiv macht.
Es ist jedoch unerlässlich, sich bereits jetzt auf die für Juli 2026 geplanten Steuerreformen vorzubereiten. Die Erhöhung der Registrierungsgebühren für Nicht-Staatsbürger und die Einführung einer neuen Wiederverkaufssteuer stellen zusätzliche Kosten dar, die Ihre Investitionsvorhaben belasten könnten. Eine proaktive Planung kann Ihnen helfen, diese Auswirkungen zu minimieren und Ihre Renditen zu optimieren.
Mit einem immer komplexer werdenden Steuersystem und erhöhten Anforderungen für den Erhalt oder die Aufrechterhaltung einer Aufenthaltsgenehmigung wird professionelle Expertise unerlässlich. Die Einhaltung von Meldefristen ist entscheidend, um finanzielle Strafen zu vermeiden. Letztendlich basiert eine erfolgreiche Immobilieninvestition in Mauritius auf einem fundierten Wissen über die Vorschriften und einer auf Ihre Ziele abgestimmten Steuerstrategie, unterstützt durch eine individuelle Begleitung.
FAQs
Welche steuerlichen Änderungen betreffen ausländische Investoren ab Juli 2026?
Ab dem 1. Juli 2026 müssen ausländische Investoren eine Registrierungs- und Grunderwerbssteuer von 10 % entrichten, gegenüber derzeit 5 %, für den Kauf von Immobilien im Rahmen der EDB-Programme, wie PDS, RES, SCS, IHS oder auch für Wohnungen mit einem Wert von 6.000.000 Rs oder mehr.
Diese Erhöhung zielt darauf ab, die Steuern auf Immobilientransaktionen in diesen spezifischen Regimen zu vereinheitlichen. Sie könnte auch die Entscheidungen und Investitionsstrategien ausländischer Käufer beeinflussen.
Wie werden Mieteinnahmen in Mauritius für Privatpersonen und Unternehmen besteuert?
In Mauritius gelten Mieteinnahmen als Einkommen aus mauritischer Quelle und unterliegen der Besteuerung. Hier ist, wie es funktioniert:
- Für Privatpersonen: Die erzielten Mieteinnahmen werden zum Gesamteinkommen des Steuerpflichtigen addiert und nach einem progressiven Steuersatz besteuert, wobei die Sätze je nach Jahresbetrag zwischen 0 % und 20 % liegen. Nicht-Ansässige zahlen hingegen nur Steuern auf lokal erzielte Mieteinnahmen.
- Für Unternehmen: Mieteinnahmen werden als Betriebseinnahmen behandelt und einem festen Steuersatz von 15 % unterworfen. Darüber hinaus können Ausgaben im Zusammenhang mit der Verwaltung oder Instandhaltung der Immobilie vom steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden.
Es ist wichtig zu beachten, dass es in Mauritius weder eine jährliche Grundsteuer noch eine Kapitalertragssteuer gibt, was einen steuerlichen Vorteil für Immobilieninvestoren darstellen kann.
Welche Bedingungen müssen erfüllt sein, damit ein Ausländer eine Immobilie in Mauritius kaufen kann?
Nicht-Bürger können eine Immobilie in Mauritius nur im Rahmen der vom Economic Development Board (EDB) genehmigten Programme erwerben. Diese Programme umfassen das Integrated Resort Scheme (IRS), das Real Estate Scheme (RES) und das Property Development Scheme (PDS). Sie erlauben den Kauf von Villen, Wohnungen oder Wohnbauland, schließen aber landwirtschaftliche Flächen und unbebaute Gebiete streng aus.
Um eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, muss der Erwerb einen Mindestbetrag von 375.000 USD erreichen. Diese Genehmigung bietet mehrere Vorteile, darunter die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten und Mieteinnahmen oder Erlöse aus dem Verkauf frei zu überweisen. Der Käufer ist jedoch verpflichtet, die in Mauritius geltenden Steuervorschriften einzuhalten.
Diese Regelungen zielen darauf ab, ausländische Investitionen in hochwertige Wohnprojekte zu lenken und gleichzeitig eine strenge administrative und steuerliche Kontrolle zu gewährleisten.