15 janvier 2026
Fiscalité immobilière à Maurice : ce qu'il faut savoir
Maurice offre un cadre fiscal attractif pour les investisseurs immobiliers, avec des avantages comme l'absence de taxes sur la fortune, les successions, les plus-values et les propriétés foncières. Voici les points clés à retenir :
- Impôts et taxes actuels :
- TVA et impôt sur les sociétés : 15 %.
- Impôt sur le revenu des particuliers : barème progressif (0 % à 20 % selon le revenu).
- Droits d'enregistrement et taxe de transfert de terrain : 5 % chacun (jusqu'au 30 juin 2026).
- Investissements étrangers :
- Minimum de 375 000 $ US pour obtenir un permis de résidence.
- Les étrangers peuvent uniquement acheter dans des programmes approuvés (PDS, IRS, RES, etc.).
- Changements prévus pour juillet 2026 :
- Augmentation des droits d'enregistrement et de la taxe de transfert à 10 %.
- Introduction d'une taxe de 10 % sur la revente ou 30 % sur la plus-value.
- Revenus locatifs :
- Imposés entre 10 % et 20 % pour les particuliers, 15 % pour les sociétés.
- Déductions possibles pour certaines dépenses liées à la gestion et à l'entretien.
- Restrictions récentes :
- Depuis 2023, interdiction pour les étrangers d'acheter des terrains nus ou des biens hors programmes réglementés.
Maurice reste une destination prisée pour l'investissement immobilier, mais les réformes fiscales à venir nécessitent une planification rigoureuse pour optimiser les coûts et les avantages.
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Taxes lors de l'achat d'une propriété à Maurice
Après avoir évoqué les avantages fiscaux à Maurice, intéressons-nous aux taxes spécifiques liées à l'achat d'un bien immobilier. Les non-citoyens qui acquièrent une propriété sur l'île sont soumis à deux taxes principales : les droits d'enregistrement et la taxe de transfert de terrain. Ces taxes s'élèvent chacune à 5 % pour les propriétés achetées dans le cadre des programmes approuvés par l'Economic Development Board (EDB), tels que le Property Development Scheme (PDS), le Real Estate Scheme (RES), l'Integrated Resort Scheme (IRS), le Smart City Scheme ou encore les appartements G+2.
En plus de ces taxes, il faut prévoir les frais de notaire, calculés selon un barème dégressif : 2 % pour les premiers MUR 250 000, 1,5 % pour les MUR 500 000 suivants, 1 % pour le prochain MUR 1 000 000, et 0,5 % au-delà de MUR 1 750 000. Ces frais incluent également une TVA de 15 % et des frais administratifs fixes (MUR 25 000 pour les programmes PDS et Smart City, et MUR 10 000 pour les appartements G+2).
Sous l'ancien régime IRS, une taxe fixe de 70 000 $ US était appliquée. Ce système a été remplacé par le régime actuel des droits d'enregistrement standard.
Droits d'enregistrement et frais de transfert
Pour qu'un transfert de propriété soit valide, il doit être officialisé par un acte authentique rédigé par un notaire. Le système fiscal mauricien repose sur une auto-déclaration auprès de la Mauritius Revenue Authority (MRA), où les parties doivent soumettre les documents nécessaires et régler les taxes au moment de l'enregistrement.
Il est important de noter que le seuil minimum d'investissement pour obtenir un permis de résidence permanente est fixé à 375 000 $ US. Concernant les appartements G+2, le prix d'achat minimum est de MUR 6 000 000.
Changements fiscaux prévus pour juillet 2026
Un changement majeur dans les taux de taxation est prévu pour le 1ᵉʳ juillet 2026. À cette date, les droits d'enregistrement et la taxe de transfert de terrain pour les non-citoyens passeront de 5 % à 10 % chacun. Cette hausse s'appliquera à tous les programmes approuvés par l'EDB ainsi qu'aux appartements G+2 d'une valeur minimale de MUR 6 000 000.
| Type de taxe | Taux actuel (avant le 1ᵉʳ juillet 2026) | Nouveau taux (à partir du 1ᵉʳ juillet 2026) |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement | 5 % | 10 % |
| Taxe de transfert de terrain | 5 % | 10 % |
Les investisseurs qui concluent leur achat avant le 1ᵉʳ juillet 2026 peuvent réaliser une économie de 5 % sur chacune de ces taxes, ce qui représente une réduction non négligeable sur le coût total d'acquisition.
Taxes sur les revenus locatifs et la revente immobilière
Les investisseurs immobiliers, qu'ils louent ou revendent des biens, doivent se conformer à des obligations fiscales spécifiques.
Les revenus locatifs sont considérés comme des revenus d'entreprise. Pour les particuliers, ces revenus sont soumis à un barème progressif : 0 % pour les premiers MUR 500 000, 10 % pour la tranche de MUR 500 000 à MUR 1 000 000, et 20 % au-delà de MUR 1 000 000. En revanche, les sociétés percevant des revenus locatifs sont imposées à un taux fixe de 15 %.
Les propriétaires ont la possibilité de déduire certaines dépenses de leurs revenus bruts, à condition qu'elles soient « entièrement et exclusivement engagées dans la production du revenu brut », selon la Mauritius Revenue Authority. Ces dépenses incluent les frais d'entretien, de réparation, d'assurance et de gestion, à condition de conserver les justificatifs nécessaires. Par ailleurs, les pertes locatives peuvent être reportées sur une période de cinq ans pour compenser d'autres revenus. Examinons maintenant en détail la fiscalité des revenus locatifs, puis celle applicable lors de la revente.
Imposition des revenus locatifs
Après avoir vu les taxes liées à l'achat, voyons comment les revenus locatifs sont imposés.
Pour les contribuables dont le revenu net annuel dépasse MUR 12 000 000, une contribution additionnelle de 15 % s'applique. Cette taxe vient s'ajouter aux taux progressifs habituels, ce qui peut réduire significativement la rentabilité nette de votre investissement locatif.
Une mesure avantageuse existe toutefois pour les jeunes investisseurs : ceux âgés de 18 à 28 ans sont exonérés d'impôt si leur revenu annuel, incluant les loyers, ne dépasse pas MUR 1 000 000. Cette exonération est une opportunité intéressante pour les primo-investisseurs.
Taxe de transfert de terrain lors de la revente
Bien que Maurice n'impose pas de taxe générale sur les plus-values, une nouvelle taxe de transfert de terrain entrera en vigueur à partir du 1ᵉʳ juillet 2026. Les non-citoyens revendant un bien acquis via des programmes approuvés devront payer une taxe basée sur le montant le plus élevé entre 10 % du prix de vente et 30 % de la plus-value.
En parallèle, des droits d'enregistrement fixés à 10 % s'appliqueront également. Ces frais combinés pourraient augmenter considérablement le coût de sortie pour les investisseurs étrangers.
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Changements réglementaires 2026 et impact fiscal
L'année 2026 annonce des transformations importantes pour le secteur immobilier à Maurice. Le gouvernement a introduit des réformes qui redéfinissent les règles d'accès à la propriété pour les investisseurs étrangers. Ces ajustements visent à attirer des profils à fort potentiel économique tout en augmentant les recettes fiscales. Ces nouvelles mesures s'inscrivent dans la continuité des réformes fiscales précédentes, clarifiant davantage le cadre pour les investissements étrangers.
Restrictions sur l'achat immobilier pour les étrangers
Depuis décembre 2023, les règles concernant l'acquisition de biens immobiliers par des non-citoyens ont été durcies. La possibilité pour les résidents étrangers d'acheter des terrains nus ou des biens d'une valeur supérieure à 500 000 $ US en dehors des programmes approuvés a été supprimée. Désormais, les étrangers ne peuvent acheter que dans le cadre des programmes réglementés tels que IRS, PDS, RES, SCS, IHS ou G+2.
De plus, une nouvelle restriction interdit aux non-citoyens d'acquérir des appartements construits sur des terrains appartenant à l'État ou situés sur les Pas Géométriques, même dans des immeubles de deux étages ou plus. Cette limitation réduit considérablement les opportunités dans certaines zones urbaines.
Changements dans les avantages fiscaux des projets Smart City
Depuis le 5 juin 2025, les projets Smart City ne bénéficient plus de plusieurs avantages fiscaux. Les certificats délivrés n'offrent plus d'exonération de l'impôt sur le revenu pendant huit ans, ni de dispense des droits de douane sur les matériaux de construction ou des taxes de conversion de terrain.
« Cela marque un tournant significatif pour les promoteurs et investisseurs d'infrastructures urbaines. »
Le seul avantage restant est le remboursement de la TVA, mais celui-ci prendra fin le 30 juin 2027. Cette suppression progressive reflète une volonté de concentrer les incitations fiscales sur des projets d'intérêt public.
Exigences révisées pour les permis de résidence
Le cadre des permis de résidence a également été modifié pour mieux encadrer l'investissement immobilier. La durée minimale pour obtenir une résidence permanente est passée de 3 à 5 ans avec un Occupation Permit (OP). De plus, les investisseurs doivent désormais atteindre un chiffre d'affaires cumulé de MUR 20 000 000 sur cinq ans, contre MUR 4 000 000 par an après la troisième année sous les anciennes règles.
Pour les retraités, le montant annuel à transférer sur un compte bancaire local est désormais de 24 000 $ US (soit 2 000 $ US par mois), totalisant 200 000 $ US sur cinq ans, contre seulement 54 000 $ US sur trois ans auparavant. Quant aux travailleurs indépendants, leur investissement initial a été relevé de 35 000 $ US à 50 000 $ US.
| Type de permis | Ancienne exigence | Nouvelle exigence |
|---|---|---|
| Résidence permanente (Investisseur) | 3 ans avec OP ; MUR 15 millions/an | 5 ans avec OP ; MUR 15 millions/an ou MUR 75 millions cumulés |
| Occupation Permit (Investisseur) | 50 000 $ US ; MUR 4 millions/an après année 3 | 50 000 $ US ; MUR 20 millions cumulés sur 5 ans |
| Occupation Permit (Travailleur indépendant) | 35 000 $ US | 50 000 $ US |
| Résidence permanente (Retraité) | 54 000 $ US sur 3 ans | 200 000 $ US sur 5 ans |
Avantages fiscaux et optimisation de votre investissement
Avantages fiscaux actuels pour les investisseurs
Maurice offre toujours un environnement fiscal attrayant, même après les réformes récentes. Les résidents fiscaux profitent d'un taux d'imposition sur le revenu fixé à 15 %, tandis que les non-résidents sont soumis à un taux variant entre 10 % et 15 %, selon leurs revenus. De plus, grâce à une convention de non-double imposition signée avec 43 pays, dont la France, les investisseurs évitent d'être imposés dans les deux juridictions.
Stratégies fiscales pour les investisseurs français
Pour les investisseurs français, ces avantages généraux se traduisent par des opportunités spécifiques. Par exemple, la convention fiscale bilatérale permet d’exclure les biens immobiliers situés à Maurice du calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour les résidents fiscaux français.
« Selon la convention fiscale, les biens immobiliers à Maurice sont exemptés du calcul de l'impôt sur la fortune d'un résident fiscal français et n'ont pas besoin d'être déclarés au titre de l'ISF. » – deluxe-immo.com
Un point clé à considérer est la résidence fiscale principale. Si vous passez moins de 183 jours par an à Maurice, vous conservez votre résidence fiscale en France et pouvez bénéficier de cette exonération. En revanche, si vous dépassez ce seuil, vous serez soumis au régime fiscal mauricien, qui présente également ses propres avantages.
Comment Soléa Realty accompagne vos investissements conformes
En tenant compte de ces optimisations fiscales, Soléa Realty propose un accompagnement personnalisé pour maximiser vos investissements. L’agence vous guide dans l’acquisition via des programmes réglementés comme le PDS, IRS et RES, tout en facilitant l’obtention d’un permis de résidence dès un investissement de 375 000 $ US. Pour garantir une structure adaptée à vos objectifs patrimoniaux, l’équipe travaille en étroite collaboration avec des experts fiscaux et juridiques.
Soléa Realty offre également des conseils stratégiques sur le moment idéal pour finaliser votre acquisition. Par exemple, conclure une transaction avant le 1ᵉʳ juillet 2026 vous permet de bénéficier du taux actuel des droits d’enregistrement de 5 %, au lieu des 10 % prévus par la suite, ce qui peut représenter des économies importantes.
Conclusion
Maurice continue d’être une destination de choix pour l’investissement immobilier, même face aux changements prévus en 2026. L’île offre des avantages fiscaux uniques, comme l’absence de taxe sur les plus-values, de droits de succession et de taxes foncières annuelles. À cela s’ajoute un taux d’imposition uniforme de 15 % sur les revenus locatifs, ainsi que des conventions de non-double imposition avec 43 pays, rendant l’investissement particulièrement attrayant.
Cependant, il est essentiel de se préparer dès maintenant aux réformes fiscales prévues pour juillet 2026. L’augmentation des droits d’enregistrement pour les non-citoyens et l’introduction d’une nouvelle taxe sur les reventes représentent des coûts supplémentaires qui pourraient peser sur vos projets d’investissement. Une planification proactive peut vous aider à minimiser ces impacts et à optimiser vos rendements.
Avec un système fiscal devenant de plus en plus complexe et des exigences accrues pour obtenir ou maintenir un permis de résidence, l’expertise professionnelle devient incontournable. Respecter les délais de déclaration est essentiel pour éviter des pénalités financières. En fin de compte, réussir un investissement immobilier à Maurice repose sur une connaissance approfondie des réglementations et une stratégie fiscale adaptée à vos objectifs, soutenue par un accompagnement personnalisé.
FAQs
Quels changements fiscaux affecteront les investisseurs étrangers à partir de juillet 2026 ?
À partir du 1er juillet 2026, les investisseurs étrangers devront s'acquitter d'un droit d’enregistrement et de transfert de terrain fixé à 10 %, contre 5 % actuellement, pour l'achat de biens immobiliers dans le cadre des schémas de l’EDB, tels que le PDS, RES, SCS, IHS ou encore pour des appartements dont la valeur est supérieure ou égale à 6 000 000 Rs.
Cette hausse a pour objectif d’uniformiser les taxes liées aux transactions immobilières dans ces régimes spécifiques. Elle pourrait également influencer les décisions et stratégies d’investissement des acheteurs étrangers.
Comment sont imposés les revenus locatifs à Maurice pour les particuliers et les entreprises ?
À Maurice, les revenus locatifs sont considérés comme des revenus de source mauricienne et sont soumis à l’impôt. Voici comment cela fonctionne :
- Pour les particuliers : Les loyers perçus sont ajoutés au revenu global du contribuable et imposés selon un barème progressif, avec des taux allant de 0 % à 20 %, selon le montant annuel. Les non-résidents, en revanche, ne paient des impôts que sur les revenus locatifs générés localement.
- Pour les entreprises : Les revenus locatifs sont traités comme des revenus d’exploitation et soumis à un taux d’imposition fixe de 15 %. En plus, les dépenses liées à la gestion ou à l’entretien du bien immobilier peuvent être déduites du revenu imposable.
Il est important de noter qu’il n’existe ni taxe foncière annuelle ni impôt sur les plus-values à Maurice, ce qui peut représenter un avantage fiscal pour les investisseurs immobiliers.
Quelles sont les conditions pour qu’un étranger puisse acheter un bien immobilier à Maurice ?
Les non-citoyens peuvent acquérir un bien immobilier à Maurice uniquement dans le cadre des programmes approuvés par l’Economic Development Board (EDB). Ces programmes incluent l’Integrated Resort Scheme (IRS), le Real Estate Scheme (RES) et le Property Development Scheme (PDS). Ils autorisent l’achat de villas, d’appartements ou de terrains résidentiels, mais excluent strictement les terrains agricoles et les zones non aménagées.
Pour bénéficier d’un permis de résidence, l’acquisition doit atteindre un montant minimum de 375 000 USD. Ce permis offre plusieurs avantages, notamment la possibilité de louer le bien, ainsi que de rapatrier librement les revenus locatifs ou les fonds issus de la vente. Toutefois, l’acheteur est tenu de respecter les obligations fiscales en vigueur à Maurice.
Ces dispositifs ont pour objectif de canaliser les investissements étrangers vers des projets résidentiels haut de gamme, tout en garantissant un contrôle administratif et fiscal rigoureux.