3 janvier 2026

Investissement immobilier à Maurice : guide complet 2026

Maurice, en 2026, est une destination attrayante pour l'immobilier de luxe grâce à sa stabilité politique, ses avantages fiscaux et ses opportunités de résidence permanente. Voici les points essentiels pour investir :

Avantages fiscaux : Taux d'imposition unique de 15 %, absence de taxe foncière, de droits de succession, et conventions de non-double imposition avec 43 pays.
Résidence permanente : Accessible dès 375 000 USD investis dans des programmes approuvés comme PDS, Smart City ou Ground+2.
Zones prisées : Grand Baie, Tamarin, et Roches Noires, offrant des propriétés haut de gamme et des rendements locatifs attractifs (4 % à 10 %).
Frais et changements attendus : Droits d'enregistrement pour non-résidents passant de 5 % à 10 % dès juillet 2026.
Types de biens disponibles : Villas, penthouses, terrains à bâtir, et propriétés hors marché.

Investir avant juillet 2026 permet d'éviter la hausse des droits d'enregistrement. Maurice reste une option solide pour des investissements à long terme, combinant qualité de vie et fiscalité avantageuse.

Acheter à l’île Maurice : la vérité derrière les villas de rêve !

Exigences légales pour les acheteurs étrangers de biens immobiliers

Comparaison des programmes d'investissement immobilier à Maurice (IRS, RES, PDS)

Qui peut investir et documents requis

Les investisseurs étrangers sont limités à l'achat de biens dans des programmes approuvés par l'EDB, tels que le PDS, Smart City, IRS, RES et les appartements Ground+2. Depuis juillet 2025, l'acquisition de propriétés en dehors de ces programmes n'est plus autorisée.

L'EDB effectue des vérifications KYC (Know Your Customer) et demande une preuve de fonds. Les documents nécessaires incluent un extrait de casier judiciaire récent ainsi qu’un certificat médical prouvant l’absence de maladies contagieuses. Pour sécuriser l'achat, les frais de réservation doivent être déposés sur un compte séquestre notarial.

À noter : la copropriété est permise. Si plusieurs investisseurs, qu'ils soient associés ou conjoints, investissent chacun au moins 375 000 USD dans un même bien, ils peuvent tous obtenir un permis de résidence permanente.

Voyons maintenant en détail les principaux programmes d'investissement.

Les programmes PDS, IRS et RES en détail

Le Property Development Scheme (PDS), introduit en mai 2015, a remplacé et harmonisé les anciens programmes IRS et RES. Ces programmes permettent l’acquisition en pleine propriété de biens de luxe, tels que des villas, des penthouses et des appartements.

Programme	Superficie du terrain	Droits d'enregistrement	Caractéristiques principales
IRS (2001)	Plus de 10 hectares	70 000 USD	Domaines de luxe avec infrastructures haut de gamme (golfs, marinas)
RES (2007)	De 0,422 à 10 hectares	25 000 USD	Projets résidentiels de taille plus modeste
PDS (2015)	De 0,422 à 21,105 hectares	5 % de la valeur	Minimum de 6 propriétés haut de gamme avec contribution sociale obligatoire

Le Smart City Scheme propose des développements mixtes intégrant des espaces résidentiels, commerciaux et de bureaux. Les non-citoyens disposant déjà d’un permis d’occupation ou de résidence peuvent également acquérir des terrains viabilisés. Par ailleurs, les appartements Ground+2 sont accessibles dès un investissement minimum d’environ 6 millions MUR (environ 130 000 USD) dans des immeubles comptant au moins deux étages.

Ces programmes ne se limitent pas à offrir des biens de prestige : ils ouvrent aussi la voie à des opportunités de résidence et de visa.

Options de résidence et de visa via l’investissement immobilier

Un investissement minimum de 375 000 USD dans un programme approuvé permet d’obtenir automatiquement un permis de résidence permanente de 10 ans. Ce permis s’étend à l’acheteur, son conjoint, ses parents à charge, ainsi que ses enfants (y compris beaux-enfants et enfants adoptés) jusqu’à 24 ans, à condition qu’ils ne travaillent pas.

Le permis reste valide tant que l’investisseur conserve la propriété. De plus, les titulaires de ce permis sont exemptés de l’obligation d’obtenir un permis d’occupation ou de travail s’ils souhaitent investir ou travailler à Maurice. Pour bénéficier des avantages fiscaux liés à la résidence, il est nécessaire de passer au moins 183 jours par an dans le pays.

Depuis le 1ᵉʳ décembre 2025, des frais de dossier non remboursables de 50 USD sont exigés pour toute demande de permis de résidence. Les retraités âgés de 50 ans et plus peuvent obtenir un permis de résidence permanente de 10 ans en achetant une unité PDS Senior Living à partir de 200 000 USD.

Meilleures zones pour acheter un bien immobilier de luxe à Maurice

L'emplacement joue un rôle clé dans la qualité de vie et la rentabilité d’un investissement immobilier. À Maurice, plusieurs régions séduisent par leurs atouts variés et leur ambiance unique. Le marché immobilier local a connu une hausse de 27,19 % en glissement annuel au troisième trimestre 2024, avec des acheteurs étrangers dépensant en moyenne 30,6 millions MUR (environ 645 111 USD) par propriété.

Grand Baie

Située au cœur du Nord, Grand Baie combine le charme de la vie insulaire avec l’effervescence d’un centre urbain. Ce lieu cosmopolite offre une gamme impressionnante de services haut de gamme, allant des boutiques élégantes aux restaurants raffinés, sans oublier des centres commerciaux renommés comme La Croisette et Sunset Boulevard.

« Grand Bay (ou Grand Baie) incarne la fusion harmonieuse entre la vie insulaire décontractée et l'énergie vibrante. » - Park Lane Properties

Pour les familles expatriées, la proximité d’écoles internationales réputées telles que Northfields International High School et Greencoast International School est un atout majeur. Les plages de Mont Choisy, Péreybère et Trou aux Biches – parmi les plus belles de l’île – attirent aussi bien les locaux que les visiteurs étrangers. Les amateurs de golf ne sont pas en reste avec le parcours 18 trous de Mont Choisy Le Golf.

En termes de connectivité, Grand Baie est à environ 30 minutes de Port Louis grâce à des infrastructures modernes. Côté investissement, la demande locative reste forte, avec des rendements attractifs oscillant entre 4 % et 10 %. Des projets comme Mont Choisy Smart City, qui mêle habitations, commerces et loisirs, renforcent encore l’attrait de cette région.

Tamarin et Rivière Noire

La côte ouest, avec ses paysages à couper le souffle, séduit ceux qui recherchent une alliance entre luxe et nature. Tamarin et Rivière Noire offrent des vues imprenables sur l’océan et des cadres verdoyants où s’intègrent des développements prestigieux comme des villas haut de gamme et des domaines de golf. Par exemple, des appartements modernes de deux chambres y sont disponibles dès 407 000 USD.

Le projet Harmonie Golf & Beach Estate illustre bien cette région, combinant préservation de l’environnement et équipements luxueux. La zone est également dotée d’infrastructures modernes, comme des clubs de plage, des spas et des services de gestion immobilière. De plus, les propriétaires bénéficient d’un taux forfaitaire de 15 % et d’une exonération de l’IFI grâce aux conventions fiscales.

Roches Noires et Azuri

Sur la côte est, Roches Noires et Azuri se distinguent par des projets résidentiels exclusifs, souvent associés à des parcours de golf. Azuri, un projet Smart City unique dans cette région, propose un cadre de vie autonome réunissant habitations, commerces et loisirs. Ce concept de « ville dans la ville » inclut des parcours de golf de niveau championnat, des clubhouses et des installations sportives réservées aux résidents.

Les habitants y trouvent un équilibre parfait entre tranquillité tropicale et ambiance urbaine, le tout soutenu par des infrastructures modernes et luxueuses.

Ces régions démontrent clairement le potentiel d’investissement et les opportunités qu’offre le marché immobilier mauricien.

Types de biens immobiliers de luxe disponibles

Le marché mauricien propose une variété de biens immobiliers haut de gamme, notamment des villas, des penthouses, des terrains à bâtir et des propriétés hors marché. Ces offres sont conçues pour répondre aux attentes des investisseurs étrangers et se trouvent dans des domaines sécurisés ou des projets Smart City approuvés par l'EDB.

Villas et penthouses

Les villas de luxe sont parmi les biens les plus recherchés. Elles se situent dans des programmes approuvés et offrent des prestations haut de gamme : piscines privées, chambres avec salles de bain attenantes, et terrains d’environ 2 000 m². Certaines villas prestigieuses incluent des pavillons pour invités et un accès direct à la plage ou à un parcours de golf. Par exemple, les villas hors plan à Harmonie Golf & Beach Estate commencent à 97 500 000 MUR.

Les penthouses, quant à eux, séduisent par leurs terrasses spacieuses, leurs piscines sur le toit et leur concept « lock-up-and-go », idéal pour les non-résidents. À Grand Baie, un penthouse de trois chambres est proposé à 17 500 000 MUR, tandis que les appartements en front de mer à Tamarin et Rivière Noire se situent entre 28 975 000 MUR et 35 500 000 MUR. Les résidences ultra-luxueuses, comme celles de Cap Malheureux, peuvent atteindre 135 000 000 MUR pour une villa architecturale de 283 m² sur un terrain de 1 128 m².

Type de propriété	Caractéristiques principales	Fourchette de prix (MUR)
Appartement de luxe	G+2, piscine commune, vue côtière	13 M – 30 M
Penthouse	Terrasse sur le toit, piscine privée, vue mer	17,5 M – 40 M+
Villa de luxe	Jardin privé, piscine, 3-5 chambres en suite	35 M – 135 M+
Villa dans domaine de golf	Pavillon d’invités, parcours de golf, grands terrains	90 M – 150 M+

Propriétés hors marché

Pour ceux qui recherchent des biens d’exception, les propriétés hors marché offrent des opportunités exclusives. Ces biens ne sont pas listés publiquement, garantissant une confidentialité totale. Ils sont souvent situés dans des zones prisées comme Grand Baie ou Tamarin.

« Maurice reste une destination de choix, tant du point de vue du style de vie que de l'investissement, cochant les deux cases. » - Timo Geldenhuys, Directeur, Mauritius Sotheby's International Realty

Soléa Realty, grâce à son expertise et son réseau, facilite l’accès à ces propriétés rares. L’agence propose des portefeuilles personnalisés, adaptés aux critères spécifiques de chaque acheteur. Dans le segment ultra-luxe, où 80 % des transactions se font en espèces, cette approche sur mesure est essentielle.

Terrains pour constructions sur mesure

L’achat de terrains à bâtir permet aux investisseurs de concevoir des projets personnalisés. Cependant, les étrangers ne peuvent acquérir que des parcelles viabilisées dans des Integrated Resort Schemes (IRS) ou des projets Smart City, en respectant les conditions fixées par l'EDB. Ces terrains incluent les infrastructures nécessaires (eau, électricité, assainissement) et suivent des directives architecturales strictes pour préserver l’harmonie du domaine.

Les coûts de construction « clé en main » commencent à 2 500 MUR par pied carré, avec un gros œuvre à partir de 1 300 MUR par pied carré. Soléa Realty collabore avec des architectes et des constructeurs reconnus pour garantir des projets de qualité, tout en respectant les réglementations locales. Il est conseillé aux investisseurs de prévoir une marge supplémentaire de 10 % pour couvrir les imprévus liés à l’évolution des coûts de construction.

Avantages fiscaux et potentiel de revenus locatifs

Avantages fiscaux pour les propriétaires

À Maurice, le cadre fiscal est particulièrement attrayant. Le pays applique un taux fixe de 15 % sur tous les revenus, qu'ils soient personnels, d'entreprise ou locatifs. De plus, il n'y a ni taxe sur les plus-values, ni droits de succession, ni taxe foncière.

Les propriétaires bénéficient aussi de l'absence d'impôt sur la fortune. Pour les résidents français, les biens situés à Maurice ne sont pas pris en compte dans le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), grâce à une convention fiscale bilatérale entre les deux pays. En outre, Maurice a signé des accords de non-double imposition avec plus de 43 pays, garantissant que les investisseurs ne paient pas deux fois d'impôts sur les mêmes revenus.

Le système fiscal mauricien permet également une grande liberté en matière de transfert des fonds. Les profits, dividendes et capitaux peuvent être rapatriés sans restrictions, puisqu'il n'y a aucun contrôle des changes. Pour ceux qui souhaitent optimiser davantage leur fiscalité, obtenir la résidence fiscale mauricienne est possible en résidant dans le pays plus de 183 jours par an.

Type de taxe	Taux à Maurice	Avantage clé
Impôt sur le revenu	15 %	Taux fixe sur les revenus personnels et locatifs
Impôt sur la fortune	0 %	Aucun impôt sur le patrimoine
Contrôle des changes	Aucun	Rapatriement libre des capitaux

Rendements locatifs attendus

En plus des avantages fiscaux, l'immobilier à Maurice offre des rendements locatifs intéressants. Selon le type et l'emplacement du bien, les investisseurs peuvent espérer des rendements de 4 % à 10 %.

Certaines zones, comme Grand Baie au nord et Tamarin-Rivière Noire à l'ouest, connaissent une forte demande locative, notamment grâce à leur popularité auprès des touristes. Les biens haut de gamme, tels que les villas en front de mer, les penthouses et les propriétés situées dans des domaines de golf, attirent une clientèle aisée composée d'expatriés et de touristes, ce qui permet de maximiser les revenus locatifs.

Cependant, il est important de prendre en compte les frais d'acquisition, qui incluent :

5 % de droits d'enregistrement,
5 % de taxe de transfert,
et 15 % de TVA sur les biens neufs.

Le budget 2025-2026 prévoit une augmentation des droits d'enregistrement à 10 % pour les non-citoyens achetant des biens dans les programmes IRS, RES, PDS et Smart City. Pour optimiser vos rendements, il est conseillé de privilégier les zones à forte demande touristique et de confier la gestion locative à des professionnels.

Ces avantages fiscaux et les perspectives de revenus locatifs font de Maurice une destination incontournable pour les investisseurs immobiliers à la recherche d'opportunités dans le luxe.

Comment acheter un bien immobilier avec Soléa Realty

Soléa Realty

Trouver votre propriété

La première étape avec Soléa Realty commence par une consultation personnalisée. L'agence analyse vos besoins : budget, objectifs d'investissement et préférences en termes de style de vie. Cette approche vous donne accès à des offres exclusives qui ne sont pas disponibles sur le marché public, vous permettant de découvrir des biens avant qu'ils ne soient largement diffusés.

Ensuite, Soléa Realty vous accompagne dans le choix du programme immobilier qui vous convient parmi ceux approuvés par l’EDB : Property Development Scheme (PDS), Integrated Resort Scheme (IRS), Real Estate Scheme (RES), Smart City Scheme ou encore les appartements Ground+2. Une fois votre bien sélectionné, l'agence sécurise votre investissement en déposant un acompte sur un compte séquestre chez un notaire. Le notaire se charge ensuite de soumettre une demande d'autorisation à l’Economic Development Board (EDB), accompagnée de vos documents KYC, copies de passeport et preuves de fonds nécessaires.

Construire des projets sur mesure

Une fois votre propriété trouvée, Soléa Realty vous aide à concrétiser vos idées en créant un projet sur mesure. L'agence facilite l'acquisition de terrains constructibles et collabore avec des architectes et entrepreneurs qualifiés pour concevoir et bâtir votre maison idéale. Ils s'occupent de la gestion complète du projet, vous permettant de rester serein tout au long du processus.

Le contrat de construction est établi sous le régime Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), qui inclut une garantie bancaire de fin d'achèvement (GFA). Cette garantie protège votre investissement en assurant que le projet sera mené à terme.

Une fois votre maison en construction, vous pouvez déjà commencer à planifier votre installation et la gestion de votre nouvelle propriété.

Déménager à Maurice et gestion immobilière

Après l'achat et l'enregistrement du bien, Soléa Realty reste à vos côtés. Selon le type d'investissement, certains achats peuvent inclure des avantages tels que l'obtention d'un permis de résidence.

L'agence vous aide également à vous installer en facilitant l'accès aux écoles, aux assurances et en vous conseillant sur les meilleurs quartiers résidentiels. Si vous avez investi dans un bien locatif, Soléa Realty propose des services de gestion immobilière. Ces services couvrent le suivi des rendements locatifs, la gestion des dépenses et la conformité fiscale. Des inspections régulières sont également effectuées pour garantir que votre bien conserve toute sa valeur au fil du temps.

Comment le budget 2025-2026 affecte l'immobilier

Le budget national 2025-2026 a introduit plusieurs changements importants pour les investisseurs étrangers dans l'immobilier de luxe à Maurice. L'un des ajustements majeurs concerne les droits d'enregistrement pour les non-citoyens, qui ont doublé, passant de 5 % à 10 % pour les achats réalisés sous les programmes PDS, IRS, RES, Smart City et les appartements Ground+2. Cela représente une augmentation notable des coûts à prévoir pour toute acquisition immobilière.

Les nouvelles mesures touchent également la fiscalité sur la revente. Désormais, les non-citoyens devront payer le montant le plus élevé entre 10 % du prix de vente et 30 % de la plus-value réalisée. Selon Villa Vie, cet ajustement vise à limiter la spéculation à court terme et à encourager des investissements à plus long terme. En clair, l'objectif est de favoriser des projets durables plutôt que des transactions rapides.

Autre changement significatif : la suppression du programme permettant l'achat de propriétés hors des cadres réglementés pour plus de 500 000 USD. De plus, les avantages fiscaux pour les projets Smart City lancés après le 5 juin 2025 ont été annulés. Cela inclut l'exonération de TVA sur les infrastructures et les 8 années d'exonération d'impôt sur le revenu. Cependant, les projets déjà certifiés avant cette date conservent leurs avantages.

Ces ajustements touchent également des segments spécifiques comme celui des retraités. La durée du permis de résidence pour retraités a été réduite de 10 à 5 ans, avec des conditions plus strictes : une résidence minimale de 180 jours par an à Maurice et un transfert mensuel d'au moins 2 000 USD (soit 24 000 USD par an).

Malgré ces restrictions, l'immobilier de luxe à Maurice continue de séduire. Laetitia Melidor, de Mauritius Sotheby's International Realty, souligne :

« Maurice reste une destination mondialement attrayante, et maintenant plus que jamais, l'investissement intelligent consiste à avoir une longueur d'avance ».

Pour les investisseurs, il reste encore des opportunités à saisir avant que ces mesures ne soient pleinement appliquées. Par ailleurs, le seuil pour obtenir la résidence reste inchangé à 375 000 USD. De plus, le gouvernement a prévu un investissement massif de 128 milliards de roupies dans les infrastructures nationales sur cinq ans, un facteur qui pourrait contribuer à la valorisation des propriétés à long terme.

Ce que les investisseurs doivent savoir pour 2026

L'immobilier de luxe à Maurice reste une option intéressante, même avec les récents ajustements fiscaux. Actuellement, un investissement minimum de 375 000 USD permet d'obtenir un permis de résidence permanente. Ce permis reste valide tant que vous détenez le bien et s'étend à votre conjoint ainsi qu'à vos enfants de moins de 24 ans.

Cependant, il est important de tenir compte des modifications fiscales à venir. À partir du 1ᵉʳ juillet 2026, les droits d'enregistrement passeront de 5 % à 10 %. Cela signifie, par exemple, un surcoût de 25 000 USD pour un bien d'une valeur de 500 000 USD. De plus, une taxe sur la revente sera introduite, calculée comme le montant le plus élevé entre 10 % du prix de vente et 30 % de la plus-value. Ces changements doivent être pris en compte dans vos projections de rentabilité à long terme.

Malgré ces ajustements, Maurice continue de séduire grâce à son environnement fiscal attractif. Les avantages incluent :

0 % de taxe foncière
0 % de droits de succession
15 % de taux d'imposition forfaitaire pour les résidents fiscaux.

Pour bénéficier de ce statut fiscal, il est nécessaire de résider au moins 183 jours par an sur l'île. En parallèle, le gouvernement prévoit un investissement massif de 128 milliards de roupies dans les infrastructures sur cinq ans, un facteur qui devrait soutenir la valorisation des biens immobiliers.

Pour sécuriser votre investissement, privilégiez les programmes approuvés comme le PDS, les Smart Cities, ou les projets G+2. Le régime VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) offre également une garantie bancaire d’achèvement, un gage de sécurité pour les acheteurs. Les banques locales proposent des financements attractifs, couvrant jusqu’à 70 % de la valeur pour les biens en construction et 80 % pour les propriétés existantes.

Soléa Realty est là pour vous accompagner à chaque étape : de la sélection de propriétés exclusives à la concrétisation de projets personnalisés avec des architectes de confiance, en passant par une assistance complète pour votre installation à Maurice. Contactez notre équipe pour un accompagnement sur mesure et profitez des opportunités avant les changements fiscaux de juillet 2026.

FAQs

Quels sont les avantages fiscaux pour investir dans l'immobilier à Maurice en 2026 ?

En 2026, Maurice se distingue par un environnement fiscal particulièrement favorable pour les investisseurs immobiliers. Le taux d’imposition unique de 15 % s’applique à divers types de revenus, y compris ceux issus de la location pour les détenteurs d’un permis de résidence obtenu via un investissement immobilier. Et ce n’est pas tout : les plus-values immobilières ne sont généralement pas imposées, ce qui permet aux investisseurs de conserver une part plus importante de leurs profits lors de la revente.

Un autre atout majeur ? L’absence d’impôt sur les successions, qui simplifie grandement la transmission du patrimoine familial. Par ailleurs, le droit de mutation, à la charge de l’acheteur, reste compétitif par rapport à de nombreux autres pays. En outre, Maurice a signé des conventions de non-double imposition avec plus de 40 pays, permettant aux investisseurs étrangers de ne pas être imposés deux fois sur leurs revenus ou leurs gains.

Avec une économie stable, une fiscalité claire et ces nombreux avantages, l’immobilier à Maurice s’impose comme une option particulièrement séduisante pour les investisseurs en 2026.

Comment obtenir un permis de résidence permanente en investissant dans l'immobilier à Maurice ?

Pour acquérir un Permis de Résidence Permanente (PRP) à Maurice grâce à un investissement immobilier, deux conditions essentielles doivent être remplies :

Avoir un Occupation Permit (OP) en tant qu’investisseur pendant au moins trois années consécutives avant de soumettre votre demande.
Investir dans un bien immobilier d’une valeur minimale de 500 000 USD (ou l’équivalent en devise libre). Cet investissement doit être réalisé dans le cadre de programmes spécifiques tels que le Property Development Scheme (PDS), le Real Estate Scheme (RES) ou l’Integrated Resort Scheme (IRS).

Une fois ces critères respectés, vous pouvez présenter votre demande de PRP auprès des autorités compétentes. Votre dossier devra inclure les documents nécessaires, comme des preuves de votre investissement et des justificatifs financiers. Ce permis vous accorde un droit de résidence de 20 ans, renouvelable, et s’étend également à votre famille, incluant votre conjoint, vos enfants et vos parents à charge.

Quelles sont les meilleures régions pour investir dans l'immobilier de luxe à Maurice en 2026 ?

Maurice regorge de lieux recherchés pour l'investissement immobilier de luxe, notamment sur son littoral nord-ouest, réputé pour ses paysages paradisiaques et ses infrastructures de prestige.

Voici deux régions particulièrement populaires :

Trou aux Biches : Ce coin balnéaire très prisé propose des résidences exclusives, telles que des penthouses et des villas offrant une vue imprenable sur la mer. Ces propriétés incluent généralement des piscines privées et des prestations haut de gamme.
Parc Cap Marina : Également situé au nord, ce complexe résidentiel se distingue par ses villas élégantes dotées de plages privées, ainsi que par ses installations modernes comme un spa, une salle de sport, un club pour enfants et une gestion hôtelière intégrée.

Ces zones allient un cadre tropical enchanteur, l'accès à des services internationaux et des avantages fiscaux intéressants, attirant ainsi les investisseurs en quête de biens prestigieux.