25 mars 2026

Checklist: Achat Immobilier Étranger à Maurice

Acheter un bien immobilier à Maurice en tant qu'étranger peut offrir des avantages fiscaux intéressants et l'accès à un permis de résidence permanente. Voici les points clés à retenir :

Programmes disponibles : Les étrangers peuvent investir via des programmes approuvés comme le Property Development Scheme (PDS), Integrated Resort Scheme (IRS), Smart City Scheme (SCS) ou R+2.
Investissement minimum : 375 000 USD pour obtenir un permis de résidence, ou 6 000 000 MUR (environ 175 000 USD) pour un appartement R+2.
Avantages fiscaux : Pas de taxe sur la fortune, plus-values immobilières non taxées, et droits de succession limités.
Frais supplémentaires : Prévoir 5 % de droits d'enregistrement (10 % à partir du 1er juillet 2026), honoraires de notaire (0,75 % à 2 % + TVA), et frais d'agence (2,5 % + TVA).
Processus administratif : Autorisation obligatoire de l'Economic Development Board (EDB), vérification KYC, et transfert des fonds via un compte bancaire local.
Documents requis : Passeport valide, preuve de résidence, casier judiciaire vierge, et justificatifs financiers (relevés bancaires, certificats d'épargne, etc.).

Astuce : Les paiements comptants accélèrent souvent le processus. Une fois l'autorisation obtenue, les fonds peuvent être transférés pour finaliser l'achat.

Maurice combine stabilité économique, climat agréable et fiscalité attractive, faisant de l'île une destination de choix pour les investisseurs immobiliers.

Processus d'achat immobilier à Maurice pour étrangers : étapes et documents requis

Acheter à l’île Maurice : la vérité derrière les villas de rêve !

Checklist : Préparation avant l'achat

Avant de vous engager dans un achat immobilier, il est crucial de préparer votre dossier financier et administratif. Cette étape garantit une transaction sécurisée et conforme aux réglementations en vigueur à Maurice, tout en facilitant le processus.

Définissez votre budget et votre plan de financement

Pour obtenir un permis de résidence permanente, un investissement minimum de 375 000 USD est requis. Si vous envisagez d'acheter un appartement sous le régime R+2, le seuil d'entrée est fixé à 175 000 USD (environ 6 000 000 MUR).

N’oubliez pas d’inclure les frais supplémentaires suivants dans votre budget :

Frais d'enregistrement : 5 % (ce taux passera à 10 % à partir du 1er juillet 2026)
Honoraires de notaire : Entre 0,75 % et 2 % + TVA
Frais d'agence : 2,5 % + TVA
Frais EDB pour les reventes : 25 000 MUR (environ 555 USD)

Les fonds doivent être transférés depuis votre pays d'origine vers un compte bancaire local avant de finaliser la transaction.

Astuce : Les acheteurs étrangers qui paient comptant voient souvent leur processus accéléré. Une fois l'approbation de l'EDB obtenue, il suffit de transférer les fonds pour conclure l'achat.

Si vous optez pour un achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), un dépôt de garantie pouvant atteindre 25 % sera requis. Ce montant est conservé sur un compte séquestre. Une fois votre plan de financement établi, assurez-vous de vérifier votre éligibilité avant d’aller plus loin.

Confirmez votre éligibilité à l'achat

L'achat est ouvert aux particuliers non-résidents, aux sociétés enregistrées sous le Companies Act 2001 (y compris les sociétés étrangères), aux trusts avec un trustee qualifié et aux fondations. Cependant, chaque structure d'achat nécessite une certification KYC (Know Your Customer) délivrée par une banque locale ou un notaire. Cette certification confirme votre identité, vos activités et la provenance de vos fonds.

Les biens accessibles aux étrangers sont limités aux programmes approuvés suivants : Property Development Scheme (PDS), Integrated Resort Scheme (IRS), Real Estate Scheme (RES), Smart City Scheme (SCS) et appartements R+2. En revanche, l'achat de terres agricoles ou de terrains nus en dehors de ces programmes est strictement interdit.

Contactez l'Economic Development Board (EDB)

Economic Development Board

L'EDB joue un rôle central en tant que guichet unique pour les acquisitions immobilières des étrangers. Bien que leurs guides officiels soient une bonne ressource pour choisir le programme adapté à votre projet, la demande d'autorisation officielle intervient généralement après la signature du Contrat de Réservation Préliminaire (CRP). Une fois le dossier complet soumis, le traitement prend généralement 3 mois ou moins. La Lettre d'Autorisation émise reste valide pendant 6 mois, période durant laquelle l'acte de vente définitif doit être signé.

Votre notaire mauricien sera votre principal interlocuteur avec l'EDB. Il veillera à ce que tous les documents soient correctement certifiés et conformes. L'EDB effectuera une vérification KYC et analysera la provenance des fonds afin de respecter les normes internationales de lutte contre le blanchiment d'argent. Pour éviter tout retard administratif, préparez votre dossier KYC dès l'ouverture du dossier. Cela simplifiera les étapes suivantes et rendra le processus plus fluide.

Checklist : Documents requis pour l'achat immobilier

Préparer tous les documents nécessaires dès le départ peut grandement faciliter l'approbation par l'EDB et éviter les retards. Cela garantit aussi le respect des normes établies par la FIU et la loi FIAMLA.

Documents d'identité personnelle

Pour commencer, un passeport en cours de validité est indispensable. Vous devrez fournir une copie certifiée de celui-ci, ainsi qu'une preuve de résidence récente, comme une facture d'électricité. Les certificats d'état civil (acte de naissance, certificat de mariage ou jugement de divorce) doivent dater de moins de trois mois. Si vous êtes marié, vous devrez également soumettre les documents d'identité de votre conjoint (passeport et acte de naissance), même si celui-ci n'est pas co-acquéreur. Un casier judiciaire vierge ou un certificat de non-condamnation est également exigé. Assurez-vous que toutes les copies soient récentes pour éviter tout rejet.

Une fois ces documents validés, il faudra démontrer que vous disposez des fonds nécessaires.

Documents de preuve financière

La preuve de fonds (POF) est essentielle pour montrer que vous pouvez couvrir le coût de l'achat ainsi que les frais associés. Cela inclut un questionnaire détaillant l'origine de votre capital, qu'il provienne d'un héritage, de bénéfices d'entreprise, de la vente d'un bien immobilier, de revenus de retraite, etc. Les documents acceptés pour cette preuve incluent :

Relevés bancaires récents
Lettres de confirmation bancaire
Bulletins de salaire
Certificats d'épargne
Attestations de dividendes
Offres de prêt hypothécaire

Un agent de conformité examinera ces documents afin de vérifier leur authenticité avant de poursuivre le processus.

Certificats et attestations légales

Un certificat de non-condamnation (casier judiciaire) récent est obligatoire pour toute demande auprès de l'EDB. Si ce document provient de l'étranger, il doit être apostillé ou notarié pour être accepté par les autorités mauriciennes. Ces mesures sont en place pour garantir le respect des normes internationales de lutte contre le blanchiment d'argent.

Exigences documentaires : acheteurs individuels vs. sociétés

Les documents requis varient selon que vous achetez en tant qu'individu ou par le biais d'une société. Voici un tableau récapitulatif des différences :

Type de document	Acheteur individuel	Acheteur corporatif (Ltd, SA, SARL)
Identité/Existence	Passeport notarié & Acte de naissance (<3 mois)	Certificat d'incorporation
Gouvernance	N/A	Statuts à jour & Procès-verbal à jour
Propriété	N/A	Registre des actionnaires & identification des UBO
État civil	Certificats de mariage/divorce	N/A
Antécédents	Casier judiciaire récent	Divulgation des bénéficiaires effectifs (AML)
Preuve financière	Bulletins de salaire, relevés bancaires	Bénéfices d'entreprise, certificats de dividendes

Pour les acquisitions via une société, l'identification des bénéficiaires effectifs ultimes (UBO) est obligatoire. Vous devrez fournir des documents tels que le certificat d'incorporation, les statuts mis à jour, le registre des actionnaires, ainsi que les procès-verbaux récents du conseil d'administration. Si vous ne pouvez pas être présent pour signer les documents, une procuration peut être utilisée pour désigner un représentant.

Ces documents sont essentiels pour initier les étapes suivantes du processus d'acquisition.

Checklist : Étapes du processus d'achat immobilier

Trouver et sélectionner votre bien immobilier

Commencez par définir vos objectifs : souhaitez-vous une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif ? Cela influencera vos choix entre une villa, un appartement ou d'autres types de biens.

Explorez les portails immobiliers en ligne, les journaux locaux et les sites d'agences réputées pour analyser les prix selon les régions. Par exemple, Grand Baie est prisée pour ses plages, tandis que Port Louis offre un cadre dynamique et animé. Prenez le temps de visiter plusieurs options pour mieux comprendre le marché et comparer les biens disponibles.

Pour une démarche plus précise, collaborez avec Soléa Realty. Leur expertise vous aidera à obtenir une évaluation claire du marché et à négocier dans les meilleures conditions. Assurez-vous également que le bien respecte les programmes d'investissement autorisés, tels que PDS, RES ou IRS. Une fois votre choix fait, formalisez-le avec une offre d'achat écrite. Cette offre doit inclure le prix proposé, le mode de financement et d'éventuelles conditions spécifiques.

Après avoir sélectionné votre bien, vous devrez passer aux démarches administratives nécessaires.

Finalisez les formalités légales

Signez un accord préliminaire et versez un dépôt, généralement entre 5 % et 10 %, qui sera placé sur un compte séquestre. Si vous achetez un bien sur plan, le promoteur est tenu de fournir une garantie bancaire d'achèvement pour sécuriser votre investissement.

Ensuite, il est impératif d'obtenir l'autorisation officielle de l'Economic Development Board (EDB). Cette entité vérifie vos antécédents et l'origine de vos fonds. Une fois la lettre d'approbation reçue, vous avez 6 mois pour finaliser l'achat. Parallèlement, le notaire procède à une vérification approfondie du titre de propriété pour s'assurer que le bien est libre de toute charge ou litige. Notez que les frais de traitement de l'EDB s'élèvent à environ 25 000 MUR.

Finaliser la vente immobilière

La dernière étape consiste à finaliser la vente devant un notaire. Celui-ci lit l'acte de vente et supervise la transaction. Le solde du prix d'achat est alors réglé, soit par chèque bancaire au nom du notaire, soit par virement sur son compte professionnel.

Une fois l'acte signé, la propriété vous est officiellement transférée. Le notaire se charge ensuite d'enregistrer l'acte auprès du Registrar General dans un délai de 7 jours. Après l'enregistrement, vous recevrez une copie certifiée de l'acte portant la mention officielle. Si vous ne pouvez pas être présent pour la signature, il est possible de désigner un représentant via une procuration.

Toutes ces étapes, qu'il s'agisse des vérifications, des autorisations ou des garanties, visent à garantir une transaction sûre et transparente.

Type de frais	Montant standard	Bénéficiaire
Droits d'enregistrement	5 % du prix d'achat	Registrar General (via notaire)
Frais de notaire	~1 % + TVA (15 %)	Notaire
Commission d'agence	2 % + TVA (15 %)	Agence immobilière
Frais de traitement EDB	~25 000 MUR	Economic Development Board

Checklist : Après l'achat de votre bien immobilier

Une fois la transaction finalisée, il est important de vous assurer que votre propriété respecte toutes les obligations légales et d’organiser sa gestion de manière efficace. Voici les étapes clés à suivre.

Confirmez la conformité légale

Dès que l’acte de vente est signé, obtenez un Certificat de Conformité pour garantir que votre bien respecte les normes d’urbanisme. Vérifiez également auprès de la Wastewater Management Authority (WMA) si le raccordement au réseau d’assainissement est en ordre. Une attestation écrite précisant le raccordement au « tout-à-l'égout » ou la conformité de la fosse septique (dans les zones rurales) est indispensable.

Si votre propriété est ancienne, faites réaliser un diagnostic de l’amiante avant de commencer des travaux de rénovation. Par ailleurs, si votre investissement dépasse 375 000 USD, vous pouvez entamer les démarches pour obtenir un permis de résidence auprès de l’EDB une fois l’acte signé.

Organisez la gestion de votre propriété

Si vous ne résidez pas à Maurice de manière permanente, il est conseillé de confier la gestion de votre bien à une société agréée. Celle-ci pourra s’occuper de l’entretien technique (comme la piscine et le jardin), de la sécurité, et éventuellement de la location de votre propriété.

Pour une location longue durée (plus de 12 mois), les frais de gestion s’élèvent généralement à un mois de loyer + 15 % de TVA. En revanche, pour une location courte durée (moins de 10 mois), comptez 10 % du loyer + 15 % de TVA.

« Un investisseur étranger a le droit de louer son bien, directement ou via un gestionnaire agréé, ce qui lui permet de percevoir des revenus locatifs librement rapatriables. »
– Michael Zingraf Real Estate

Choisissez une agence ayant une bonne connaissance du marché local pour accéder à des locataires sérieux et à des prestataires fiables. Dans les zones touristiques, comme Pereybere, certaines agences proposent des services de conciergerie qui permettent de maximiser vos revenus grâce à la location saisonnière sur des plateformes spécialisées.

Enfin, en parallèle de la gestion quotidienne de votre bien, n’oubliez pas de vous pencher sur l’optimisation fiscale et les transferts de fonds.

Optimisez votre fiscalité et vos transferts de fonds

À Maurice, le taux d’imposition sur les revenus locaux, y compris les loyers, est fixé à 15 %, sans taxes foncières annuelles, taxe d’habitation ou impôt sur la fortune. Pour obtenir le statut de résident fiscal, vous devez séjourner au moins 183 jours par an sur l’île. De plus, les revenus provenant de l’étranger ne sont pas imposés tant qu’ils ne sont pas rapatriés à Maurice.

Il est important de déclarer vos revenus chaque année auprès de la Mauritius Revenue Authority (MRA), même si vous bénéficiez d’une exonération. Pour faciliter le rapatriement légal de vos fonds, collaborez avec votre notaire afin de documenter correctement l’origine des capitaux lors de la vérification de « due diligence ». Cela simplifiera les transferts futurs. Faire appel à un expert fiscal local peut également vous aider à structurer vos finances en fonction de votre pays d’origine et de vos objectifs d’investissement.

Bénéficiez de l'accompagnement de Soléa Realty

Soléa Realty

Après votre achat, Soléa Realty reste à vos côtés. L’équipe vous aide dans vos démarches de relocalisation, vous met en contact avec des gestionnaires immobiliers fiables et vous informe sur des opportunités d’investissement exclusives. Grâce à son réseau de partenaires locaux, comprenant des architectes, entrepreneurs et experts fiscaux, Soléa Realty vous offre un accompagnement personnalisé pour valoriser votre patrimoine et faciliter votre intégration à Maurice.

Checklist complète : Votre guide d'achat immobilier

Voici une synthèse des étapes essentielles pour naviguer sereinement dans le processus d'achat immobilier à Maurice. Ce guide vous offre une vue d'ensemble rapide et pratique.

Avant l'achat :

Définissez clairement votre budget et vérifiez votre éligibilité en fonction du programme immobilier choisi (PDS, RES, Smart City ou R+2).
Préparez tous les documents nécessaires, notamment vos pièces d'identité et vos preuves financières (voir la liste des documents requis).
Si vous achetez via une société, assurez-vous d'avoir les statuts, le registre des actionnaires et les documents d'identification des bénéficiaires effectifs (UBO).

Pendant la transaction :

Signez le Contrat de Réservation Préliminaire (CRP) et versez un acompte de 5 à 10 % sur un compte séquestre sécurisé.
Déposez votre demande d'autorisation auprès de l'EDB (Economic Development Board) en réglant les frais de 25 000 MUR, puis attendez l'approbation (valable 6 mois).
Le notaire vérifiera le titre de propriété et confirmera qu'il n'existe aucune charge ou hypothèque sur le bien.
Si vous achetez un bien en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), obtenez la Garantie Financière d'Achèvement (GFA) auprès de la banque.
Finalisez l'achat en signant l'acte de vente authentique et en réglant le solde ainsi que les frais d'enregistrement (5 %, augmentant à 10 % à partir du 1er juillet 2026).

Après l'achat :

Assurez-vous d'obtenir le Certificat de Conformité et vérifiez les raccordements nécessaires auprès de la Wastewater Management Authority.
Si votre investissement dépasse 375 000 USD, commencez les démarches pour obtenir votre permis de résidence.
Organisez la gestion de votre bien via une société spécialisée et consultez un expert pour optimiser vos obligations fiscales.
Souscrivez une assurance complète couvrant les risques liés aux cyclones et aux inondations.

Soléa Realty est à vos côtés à chaque étape, depuis la recherche du bien idéal jusqu'à votre installation. Avec un accès à des propriétés exclusives et un réseau de partenaires fiables (notaires, fiscalistes, gestionnaires immobiliers), vous bénéficiez d’un accompagnement sur mesure.

Passez en revue ces points avant de conclure votre transaction pour garantir une démarche conforme et sereine.

FAQs

Quel programme (PDS, IRS, RES, Smart City, R+2) est le plus adapté à mon projet ?

Le programme que vous choisissez dépend entièrement de vos objectifs et de votre situation personnelle. Voici un aperçu des options disponibles :

PDS (Property Development Scheme) et IRS (Integrated Resort Scheme) : Ces programmes sont idéaux pour les propriétés de luxe ou les résidences secondaires. Ils offrent également des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs étrangers.
RES (Real Estate Scheme) : Ce programme peut convenir si vous recherchez une résidence principale à Maurice, tout en bénéficiant d'un cadre agréable.
Smart City : Conçu pour les projets urbains modernes, ce programme met l'accent sur des espaces intelligents et intégrés, parfaits pour un style de vie contemporain.
R+2 : Il s'agit d'une réglementation spécifique qui concerne les bâtiments résidentiels construits sur plusieurs étages, à partir du deuxième niveau.

Pour déterminer quelle option correspond le mieux à vos besoins, il est toujours judicieux de consulter un expert local. Ce dernier pourra vous guider en fonction des spécificités de votre projet et des réglementations en vigueur.

Quels documents KYC ou preuves de fonds sont souvent refusés par l’EDB ?

L’EDB rejette fréquemment certains types de documents KYC ou preuves de fonds, principalement pour des raisons de non-conformité ou d'authenticité douteuse. Voici quelques exemples typiques :

Copies non certifiées conformes : Les documents soumis sans certification officielle ne sont pas acceptés.
Absence de preuve claire de l'origine des fonds : Si les documents fournis ne justifient pas de manière transparente et légale la provenance des fonds, ils seront refusés.

Il est donc essentiel de fournir des documents complets, certifiés et qui démontrent clairement la légitimité des fonds pour éviter tout rejet.

Combien de temps prévoir entre le CRP et la signature chez le notaire ?

Le délai entre la signature du Contrat de Réservation Préliminaire (CRP) et l'acte notarié est généralement compris entre 4 et 6 semaines. Ce délai correspond aux étapes administratives et légales requises dans le cadre du processus d'achat immobilier à Maurice, permettant de finaliser l'acquisition dans les règles.