17 août 2026
Acheter une villa à Maurice : frais, droits et notaire
Le prix affiché sur une annonce n'est jamais ce que vous payez. Pour un achat de villa à Maurice, il faut compter les droits d'enregistrement, les honoraires du notaire, les frais du promoteur ou du régulateur et, si vous financez l'achat, les frais bancaires. Le coût d'achat d'une villa à Maurice — au-delà du prix affiché — tourne le plus souvent entre 10% et 15% du montant de la transaction. Ce guide détaille chaque ligne, avec les chiffres tels qu'ils s'appliquent aujourd'hui, pour que vous puissiez chiffrer un budget réel avant de signer une offre.
Que recouvrent réellement les « frais, droits et notaire » ?
Quatre familles de coûts s'additionnent entre la signature de l'offre et la remise des clés. Les droits d'enregistrement et la taxe de transfert de terrain, prélevés par l'État sur le prix de vente. Les honoraires du notaire, calculés par tranches sur le prix du bien. Les frais liés au dossier — autorisation de l'Economic Development Board (EDB), droits de timbre, vérifications réglementaires. Et, si vous empruntez, les frais bancaires liés au financement.
À cela s'ajoute un poste que les acheteurs sous-estiment presque toujours : le contrôle de titre, c'est-à-dire la vérification de l'historique légal du bien sur une période d'au moins trente ans. Ce n'est pas une formalité optionnelle — c'est ce qui garantit que le vendeur a bien le droit de vendre et que le bien n'est grevé d'aucune charge.
Combien coûtent les droits d'enregistrement ?
Les droits d'enregistrement et la taxe de transfert de terrain s'élevaient à 5% du prix de vente. Un relèvement à 10% pour les non-citoyens était annoncé à compter du 1er juillet 2026. Cette date étant désormais passée au moment de la publication de cet article, le taux réellement appliqué à votre dossier doit être confirmé par votre notaire avant toute offre — les seuils et les taux évoluent et seule une vérification à jour au moment de la signature fait foi.
Sur une villa à 600 000 EUR par exemple, la différence entre 5% et 10% de droits représente 30 000 EUR — c'est à elle seule une ligne budgétaire plus lourde que la plupart des autres frais combinés, ce qui explique pourquoi elle mérite d'être vérifiée en premier, et non découverte au moment de signer chez le notaire.
Quels sont les honoraires du notaire ?
Le notaire mauricien facture ses honoraires par tranches sur le prix du bien : 2% sur les premiers MUR 250 000, 1,5% sur les 500 000 suivants, 1% sur le million suivant, puis 0,5% au-delà de MUR 1 750 000, le tout majoré de la TVA à 15%. Sur une villa de standing, cette échelle dégressive se traduit en pratique par un taux effectif global compris entre 0,75% et 2% du prix, TVA comprise — plus la villa est chère, plus le pourcentage effectif diminue.
Le rôle du notaire ne se limite pas à la signature de l'acte authentique : c'est lui qui mène le contrôle de titre sur trente ans, prépare le dossier et s'assure que les autorisations nécessaires (EDB, le cas échéant certificat du promoteur) sont bien en place avant le transfert de propriété. Depuis 2020, les fonds transitent obligatoirement par virement bancaire ou chèque directement sur le compte séquestre du notaire — aucun règlement en espèces n'est accepté sur ce type de transaction.
Quels autres frais faut-il prévoir avant la signature ?
Le contrôle de titre représente généralement 1% à 2% de la valeur du bien et prend entre six et huit semaines — un délai à intégrer dans votre calendrier si vous visez une signature avant une date précise. Le dossier auprès de l'Economic Development Board, obligatoire pour tout achat par un non-citoyen dans un schéma agréé, entraîne des frais de traitement de l'ordre de MUR 25 000, auxquels s'ajoutent des droits de timbre administratifs compris entre MUR 2 500 et MUR 10 000. Depuis le 1er décembre 2025, une redevance de dossier non remboursable de USD 50 s'applique par ailleurs aux demandes liées au permis de résidence.
Reste la commission d'agence, souvent la ligne la plus mal comprise du budget. Elle se situe généralement entre 2% et 2,5% du prix de vente, plus TVA — mais c'est le vendeur qui la règle dans l'immense majorité des transactions gérées par une agence comme Solea, pas l'acheteur. Un acheteur qui compare des simulateurs génériques de « frais d'acquisition » finit souvent par ajouter cette ligne à tort dans son propre budget, alors qu'elle ne le concerne pas si son agent est rémunéré côté vendeur.
Quels documents faut-il réunir, et cela a-t-il un coût ?
Tout achat par un non-citoyen est soumis à une vérification KYC (« know your customer ») imposée par la réglementation anti-blanchiment (Financial Intelligence and Anti-Money Laundering Act). Le dossier type réunit un passeport en cours de validité, un justificatif de domicile, un extrait de casier judiciaire vierge et des pièces justifiant l'origine des fonds — relevés bancaires, attestations d'épargne ou équivalent. Réunir ces pièces avant de faire une offre, plutôt qu'après, évite les retards les plus fréquents dans le calendrier de signature.
Ces vérifications ne facturent pas de frais direct à l'acheteur au-delà de ceux déjà cités, mais elles conditionnent le rythme du dossier : un notaire ne peut boucler le contrôle de titre et transmettre le dossier à l'EDB tant que le KYC n'est pas complet. C'est un facteur de délai plus que de coût, mais un délai qui se traduit en coût si vous portez, en parallèle, un prêt relais ou une location temporaire en attendant de finaliser.
Acheter sur plan change-t-il le calcul ?
Pour une villa achetée sur plan (VEFA), la structure des frais reste la même — droits d'enregistrement, honoraires de notaire, frais EDB — mais un élément de sécurité supplémentaire s'ajoute : le promoteur doit disposer d'une Garantie Future d'Achèvement (GFA), délivrée par une banque, qui protège les fonds versés en cas de défaillance du chantier. Vérifier l'existence de cette garantie fait partie des points que votre notaire doit contrôler avant tout versement, et son coût est supporté par le promoteur, pas par l'acheteur.
La différence pratique avec un bien existant tient surtout au calendrier des paiements, échelonnés selon l'avancement des travaux plutôt que réglés en une fois à la signature — ce qui répartit l'effort de trésorerie dans le temps, mais suppose un suivi plus long du dossier jusqu'à la remise des clés.
Combien prévoir au total, au-delà du prix d'achat ?
En additionnant droits d'enregistrement, honoraires de notaire, frais de dossier EDB et droits de timbre, la règle empirique la plus fiable reste de provisionner entre 10% et 15% du prix d'achat pour couvrir l'ensemble des coûts de transaction, hors financement éventuel. Sur une villa à 600 000 EUR, cela représente entre 60 000 EUR et 90 000 EUR à prévoir en plus du prix affiché.
Ce budget doit être disponible au moment de la signature, pas seulement engagé en intention : les fonds destinés au notaire transitent par son compte séquestre avant la signature de l'acte authentique, ce qui suppose une trésorerie mobilisable plusieurs semaines avant la remise des clés.
Le financement bancaire change-t-il la facture ?
Si vous financez une partie de l'achat par un prêt local, les banques mauriciennes facturent généralement des frais de dossier de 0,5% à 1% du montant emprunté, auxquels s'ajoutent des frais d'expertise du bien. Ces frais sont distincts des droits d'enregistrement et des honoraires de notaire, et s'ajoutent au total plutôt que de le remplacer.
Le financement local reste minoritaire chez les acheteurs étrangers, qui financent le plus souvent sur fonds propres transférés depuis leur pays de résidence. Si vous envisagez malgré tout un emprunt, il vaut mieux en discuter avec votre banque avant de faire une offre : les délais d'instruction bancaire peuvent allonger le calendrier de signature de plusieurs semaines.
Ces coûts sont-ils différents pour un achat via une société ?
Acheter à travers une société plutôt qu'en nom propre ne change pas la nature des droits d'enregistrement ou des honoraires de notaire, qui restent calculés sur le prix de la transaction. Ce que la structure change, en revanche, c'est le traitement fiscal ultérieur des revenus locatifs et d'une éventuelle revente, ainsi que les obligations déclaratives dans votre pays de résidence.
C'est une décision structurante à prendre avant l'achat, pas après : changer de structure une fois le bien acquis est nettement plus complexe, et souvent plus coûteux, que de choisir la bonne dès le départ. Elle mérite d'être arbitrée avec votre notaire et votre conseiller fiscal en amont de toute offre.
Quels frais continuent après la signature ?
Une fois propriétaire, Maurice n'applique pas de taxe foncière annuelle. Les revenus, y compris les loyers perçus sur une location saisonnière, sont imposés au taux forfaitaire de 15%, et il n'existe pas d'impôt sur les plus-values immobilières à ce jour. Cette fiscalité reste toutefois sans effet sur vos obligations déclaratives dans votre pays de résidence — un résident français, britannique ou allemand reste soumis à ses propres règles, la convention fiscale applicable déterminant le traitement des loyers et d'une plus-value éventuelle.
Il faut aussi prévoir un budget d'entretien courant, de l'ordre de 5% de la valeur du bien par an pour couvrir la maintenance et les réparations imprévues — un chiffre qui grimpe vite en bord de mer, où l'air salin accélère l'usure des menuiseries et des équipements extérieurs. Si la villa se trouve dans un schéma agréé (PDS, IRS, RES), des charges de copropriété s'ajoutent pour la sécurité, l'entretien des parties communes et, souvent, la gestion locative — leur montant varie fortement d'un schéma à l'autre et mérite d'être comparé avant l'achat, pas après.
Un investissement supérieur à USD 375 000 dans un bien relevant d'un schéma agréé ouvre droit, pour l'acheteur et sa famille immédiate, à une demande de permis de résidence, valable tant que le bien est détenu. Retrouvez le détail des schémas et des seuils sur notre page dédiée aux villas à vendre à Maurice, qui présente aussi notre sélection actuelle par région.
Questions fréquentes
Quel est le coût total pour acheter une villa à Maurice ?
Au-delà du prix d'achat, prévoyez généralement entre 10% et 15% du prix en droits d'enregistrement, honoraires de notaire et frais de dossier. Sur une villa à 600 000 EUR, cela représente entre 60 000 EUR et 90 000 EUR.
Qui paie la commission d'agence, l'acheteur ou le vendeur ?
Dans l'immense majorité des transactions gérées par une agence comme Solea, la commission — généralement 2% à 2,5% du prix, plus TVA — est réglée par le vendeur. L'accompagnement de l'acheteur ne lui coûte rien.
Les droits d'enregistrement sont-ils de 5% ou 10% ?
Le taux était de 5%, avec un relèvement à 10% pour les non-citoyens annoncé à compter du 1er juillet 2026. Cette date étant passée, faites confirmer par votre notaire le taux exact applicable à votre dossier avant de faire une offre.
Faut-il payer une taxe foncière annuelle à Maurice ?
Non, Maurice n'applique pas de taxe foncière annuelle. Les revenus locatifs sont en revanche imposés au taux forfaitaire de 15%, et un budget d'entretien annuel d'environ 5% de la valeur du bien doit être anticipé.
Le financement bancaire ajoute-t-il des frais spécifiques ?
Oui : comptez généralement 0,5% à 1% du montant emprunté en frais de dossier bancaire, plus les frais d'expertise du bien, en plus des droits d'enregistrement et des honoraires de notaire.